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土地
気に入った売り地を見つけた場合、まずは電話やメールにて売主または販売代理不動産屋さんに問い合わせをします。
その土地がどういった権利で売りに出されているか、しっかりと確認しましょう。
所有権の売買か、借地権の売買なのか。買主負担になるような権利関係があるのか、ないのかしっかりと確認しましょう。
申込み
土地の権利関係がはっきりしたなら、申し込みを行います。
この時に、申込金が発生いたします。この申込金は、売り止め交渉金とか買い付け金と呼ばれることもあります。
この申込金には期日が決められてあり、売主はその期間第三者に対して積極的な販売はいたしません。
ただし、買主様はその期日までに契約の意思を固めていただくようお願いしており、その期間を経過しても契約がなされない場合は買主様に返金されます。
この申込金の設定金額や設定期間は売主によって様々ですので、しっかり確認しましょう。
この申込金は、契約時に発生する手付金に充当され、最終的には売買代金に充当されますので気になる土地があった場合は安心して申し込むが賢明です。
重要
事項
説明
説明を行う取引主任者
法律上、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して重要事項を記載した書面を交付・説明することとされています。主任者証には氏名、登録番号の記載、顔写真の貼付がされているので、本人であることを確認してください。
取引の態様
売買に関わる宅地建物取引業者の立場を明らかにします。売主である場合や、媒介を行う者として関わる場合があります。媒介の場合は、成約後に媒介手数料がかかります。
物件の概要
物件の所在地・面積等が確認できます。各種税金の軽減措置を受けるためには、物件の登記簿面積で50ｍ2以上あることが求められますので、注意が必要です。
登記簿に記録された事項
登記簿に記録された事項と照らし合わせて記載事項を確認することが重要です。物件に抵当権がついている場合は、銀行などの抵当権者や債権額が記録されています。この場合は、抵当権の抹消手続についても説明を受けることが重要です。
都市計画法・建築基準法に基づく制限
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。これらの種類によって、将来どのような建物が周囲に建築され得るのかを把握することができます。
上記以外の法律に基づく制限
都市計画法・建築基準法以外の法令で土地の形質の変更等について行政庁の許可等が必要な場合があります。該当がある場合は具体的な法律名が記載されているので、具体的にどのような制限がかかるのか説明を受けることが重要です。
私道に関する負担に関する事項
物件に関連する私道がある場合は、私道負担の有無、私道面積、その位置等を説明することとされています。私道の存在は不測の負担をもたらすことがあるので、留意しておくことが必要です。
飲料水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況
水道等の施設について、直ちに利用が可能なものか、未整備である場合は整備される予定日が記載されます。また、当該整備に特別の負担が必要となる場合はその旨と負担額も記載されます。購入後の日常生活での必須設備ですから、しっかりと確認しておきましょう。
完成時の形状・構造(未完成物件の場合)
設計図面等で説明を受けることが多いですが、完成後のトラブルを避けるため、細かい仕様について、できるだけ具体的な資料を用いて説明を受けることが望ましいでしょう。
当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
物件が造成宅地防災区域内にある場合は、法律に基づく指導または改善命令がなされるため、物件が造成宅地防災区域内か否かの説明を行うこととされています。
当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
物件が土砂災害警戒特別区域内にある場合は、法律に基づく制限が課せられるため、「法律に基づく制限」の欄で説明がなされますが、土砂災害警戒区域内にある場合も説明を行うこととされています。
石綿使用調査の内容
当該建物の石綿使用調査結果の記録の有無を説明することとされており、調査結果の記録がある場合には、その内容の説明を行うこととされています。
耐震診断の内容
当該建物が耐震診断を受けたものであるかどうかの説明をすることとされており、耐震診断を受けたものである場合には、その内容の説明を行うこととされています。
住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書(設計・建設の2つがあります)の交付を受けている新築住宅である場合はその旨の説明があります。
代金及び交換差金以外に授受される金額
手付金、各種手数料、固定資産税や都市計画税の清算金で、授受される金額が記載されています。
契約の解除に関する事項
手付金の放棄による契約解除、ローン特約による解除等、どのような場合に契約を解除できるのか、解除手続はどうなっているのか、解除の効果はどうなるのか等について記載されています。
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定又は違約金に関する定めをしようとするときは、その額・内容等が説明されます。なお、宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約に係る損害賠償額の予定や違約金の定めをするときは、それらの額の合算額が物件代金の20％以内とすることとされています。
手付け金等の保全措置の概要
売主が宅地建物取引業者である場合、完成物件の場合は物件代金の10%、未完成物件の場合は5%あるいは1000万円を超える手付金を受取る場合は、その保全をしなければなりません。その保全先が説明されます。
支払金又は預かり金の保全措置の概要
宅地建物取引業者が、消費者から預かった売買代金等について保全措置を講じる場合は、その保全措置の内容が説明されます。
金銭の貸借のあっせん
宅地建物取引業者が住宅ローンのあっせんを行う場合、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法等について説明することとされています。また、予定していたローンが受けられなかった場合の措置（いわゆるローン条項）も説明されます
瑕疵担保責任の履行に関する措置
瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずるかどうかを説明することとされており、講ずる場合にはその措置の内容の説明を行うこととされています。
割賦販売に係る事項
物件を割賦販売とする場合に、現金で販売する場合の価格と割賦販売での価格が比較して説明されます。
供託所等に関する説明
宅地建物取引業者の責任により取引上の損害を被った場合に備えて供託所に供託している営業保証金・弁済業務保証金についての説明と、供託されている供託所が説明されます。
ご契約
重要事項の説明を受けたらばいよいよ契約です。
一般的な従来の注文住宅では、土地売買契約と建物の建築請負契約を交わします。
最近では、建築条件付土地売買が増えてきており、この場合停止条件付きの土地売買契約を結びます。ただし、２００３年に不動産公正取引協議会（公的な機関ではなく業界の自主規制団体）は業界ルールの3原則に関して新たな方針を表明したこともあり最近では、
解除条件付の土地売買が主流になりつつます。
契約書面上の拘束力がなによりも優先されますので、納得がいくまで説明をきき署名・捺印することが重要です。
停止条件付き土地売買→ 三ヶ月以内に建築請負契約が締結されなければ土地売買契約も無効になり、手付金が返還される
解除条件付き土地売買→ 期間の定めはないが（売主・買主双方が同意した期間で平均６〜８ヶ月）その期間内に建築請負契約が締結されなければ土地売買契約は解除される。解除されるが土地売買契約は有効であるので解約手数料の請求をうける。
双方ともに契約書の特約条項に記載されるべき項目。
契約締結と同時に手付金の支払いの義務が生じてきます。
手付け金の目安として売買代金の１割から２割と言われています。売主、買主の双方のためにもしっかりと手付金は支払うようにしましょう。
着工
工事中は騒音や工事車両の出入りなどで、ご近所に迷惑をかけることがあります。事前の挨拶を忘れずに行います。
地鎮祭、地縄張りを行います。地縄張りは、実際の敷地で建物の位置や大きさを確認するものです。隣家との位置関係が確認できます。
建替えの場合は、仮住まいへの引越し、解体工事や整地が着工までに必要となります。
十分な強度を備えた、鉄筋コンクリート造の基礎を造ります。
地盤が悪い場合は、地盤改良等の必要な工事を行います。
建物の骨組を組み上げていきます。この工程を建前といいます。
建物の骨組（構造躯体）は家を支え、家族の生活を守る大切な部分ですので、入念にチェックします。
骨組が完成すると最初に屋根工事を行い、外部の窓や外壁の下地工事をします。
その後、屋内の床・壁・天井の下地工事を行います。この間に設備の配線・配管工事も行います。外壁や床の断熱工事もこの頃に行います。
必要に応じて、役所の中間検査や公庫の現場審査が行われます。
左官・塗装・クロス・建具等、各々の専門職人が仕上げ工事を行います。
仕上げは日常最も目にする部分ですので、疑問点や不具合を感じられた場合には、些細なことでもお知らせください。
お引渡
全ての工事が終わると、役所の完了検査と竣工検査を行います。
竣工検査では、建て主や関係者立会のもと、工事がちゃんと行われているかチェックをします。手直しや追加工事があればすぐに行います。
竣工検査をクリアすると引渡しとなります。
その後、各種届出等の必要な手続きを行います。
アフター
フォロー
住まいづくりはお引渡しで終わりではありません。
その後も、住まいのホームドクター（かかりつけ医）として、お客様と共に住まいを末長く見守っていきます。
何かお気づきの点がありましたら、遠慮なくお知らせください。
速やかに対応させていただきます。
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